説明用 - 自分分析学

まず、最初に考えるのは、贈与か売買かです。

贈与とはタダであげること、売買とは時価にさほど離れていない金額で売ることです。

今回の物件情報です。

① 土地地積 194平方メートル　4年前の不動産価格 279万　評価額 2788926

② 土地地積 94平方メートル 4年前の不動産価格 134万円評価額1341626

③ 土地地積 8平方メートル 4年前の不動産価格 10万7千円評価額　107393

④ 公衆用道路地積 132平方メートル 4年前の不動産価格 57万円

⑤ 木造の住宅(築52年) 一階 56平方メートル二階 33平方メートル 4年前の不動産価格 70万8千円　評価額　708197

購入価格 480万

まず売買における大まかな税金の計算します。

売買には、不動産譲渡所得税、登録免許税、不動産所得税が、個人間取引では主にかかる税金です。他にも不動産の金額の審査を行う時に必須となる全部事項証明書(一枚600円)や住民票(一枚300円)を取得する際に少し税金がかかりますが、情報過多になるため割愛します。まずは、不動産譲渡所得税を計算します。

計算式はこちら。

不動産譲渡所得＝売却価格－(取得費＋諸経費)－特別控除

詳細の説明はこちらのリンクから。

不動産売却の税金の計算方法と控除を受けるための必要な知識

https://fudosan-pro.me/columns/7/上

記のリンクに従って、まずは、所得費の計算をします。所得費とは買い入れた時に不動産に関する手続きをするのにかかった金額の総額から減価償却費を差し引いた金額のことです。そうですから、買い入れた際に銀行を通してローンを組んでいたりしていたら、その銀行関係にかかった費用は所得費には含みません。銀行は不動産に関わったというよりは、お金の貸し借りにお手伝いをしただけだからです。司法書士・行政書士・不動産仲介業者等にかかった費用はかかります。今回のケースだと、購入価格は480万、総額は540万円、内訳として司法書士に20万、銀行の事務手数料と火災保険料で15万、不動産仲介業者に21万、売主に2万、収入印紙に1万。でした。つまり、540万-15万=5248857円から、住宅の減価償却費を求め、それを差し引いた分が所得費となります。

次に耐用年数の計算となります。中古の耐用年数の場合は、新築と比べると少し特殊になるようです。

No.5404 中古資産の耐用年数｜国税庁

これを参照する限り、

1) 法定耐用年数の全部を経過した資産
その法定耐用年数の20％に相当する年数
(2) 法定耐用年数の一部を経過した資産
その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20％に相当する年数を加えた年数

こちらの計算式に当てはめれば計算ができるわけですが、この別荘に使っていた木造建築の法定耐用年数は税務局に電話して聞いたところ33年ということがわかり(ネットでは木造建築は22年とかいてあるが)、どちらにせよ、この木造建築は法定耐用年数を超過していることがわかるので、1)に該当します。つまり33×0.2=6年(端数切り　が耐用年数として計算されます。

次は焼却率の計算です。

https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070412/pdf/3.pdf
こちらのURLから焼却率表に飛べます。この表には定額法と定率法とありますが、定率法は船とかの特殊なものが該当し、木造建築は定額法に該当します。そして、取得したのは4年前で耐用年数は6年なので、0.167が償却率であることがわかります。

定額法における減価償却率の計算式は

建物の購入価格×償却率

で、建物の購入価格だけを求めなくてはいけません。

評価額を合計し、建物の割合を求めると 14.3%

購入額は480万だったので

480万×0.143＝687689.247

そこに焼却率をかけて

687689.247× 0.167=114844.1043

ここでやっと所得費が求められます。

5248857(不動産を買い入れた時の総額)-118570(減価償却費)=5131531(所得費)

では諸経費と特別控除についてですが、

諸経費は、引越しの際にかかる諸々の経費のことですが、親しい友人間での取引のためゼロ。特別控除というのは、例えばダム建設での立ち退きをお願いされるなど、とても「特別」な場合のみですのでゼロ。したがって、実質

不動産譲渡所得＝売却価格－取得費

こうなります。

不動産譲渡所得には、5年を境にそれより売主が不動産を所有していたら長期譲渡所得認定、それ以下であれば短期譲渡所得となるのですが、今回は4年間11ヶ月龍馬さんが所有していたので、短期譲渡所得扱いになります。つまり39%となります。

不動産の所有期間	所得税	住民税
5年以下	30.00%	9%
5年超	15.00%	5%

そうですから、売買価格と所得費をほぼ同額にすれば問題ないことになります。他のサイトを見ると非常にわかりにくい書き方をしているのですが、所得費が売買価格を「不適切なほどに」越えたら贈与税になるそうです。税務局にきけば「よほど市場価格との差がない限り、贈与税にはならない」との旨の話を伺いました。曖昧すぎますが、売買価格を所得費より、約10万円高く設定し、5270000円だと大きな問題はなさそうです。